松原市の築20年目のマンションで、10年に一度定期的な塗り替えメンテンナンスを実施されているオーナー様よりご依頼いただき、ALCの目地コーキング打ち替えと、外壁屋根塗装工事を行いました。

前回依頼した業者さんにはやや不満が

新築から10年目のタイミングで一度塗り替え工事をされたそうです。その際に依頼した業者さんは、工事にかんして大きなミスや手抜きがあった訳ではないそうですが、屋根や外壁の色を選択できなかったり、入居者様へのお知らせや配慮に不十分な点があったらしく、前回とは違う業者を探していたところ、南大阪ペイントセンターのチラシを見て、同じ松原で近いので一度見積りをしてほしいとお問い合わせいただきました。

さっそく点検に伺います。

ALCの外壁は10年前に塗装していますので大きな劣化はありません。やや色あせが目立つ程度です。

しかし、前回の工事の際は目地のコーキング打ち替えを実施していないとの事なので、築年数的にも今回は全面的なコーキングの打ち替え工事を提案させていただきました。

屋根も10年前に塗装していますが、こちらはさすがに劣化が進んでいます。

色あせて水が浸み込みやすくなっています。

廊下面の外壁はタイル貼りで、特に大きなひび割れもなく、メンテナンスの必要は無さそうです。

床には前回の工事で施工した塩ビシートが貼ってありましたが、こちらも劣化は軽度です。

玄関扉の枠やPS扉は鉄製なので、5年に一度か長くても10年に一度塗装しておかないと、サビが発生し腐食して穴が開いたりしてしまいます。

雨がまともに当たる室外機の架台鉄骨はこの通りサビだらけです。

出来ればこうなる前に塗装しておきたいところです。

オーナー様のご要望

・収益物件なので予算はなるべく抑えたい

・10年に一度塗り替えするので10年程の耐久性のある工事

・素人なので必要な工事・不要な工事の判断が難しい。必要な工事はきちんと取り入れてほしい。

・近隣や入居者への配慮をきっちりしてほしい

とのご要望をいただきましたので、10年以上安心していただけるように、以下の内容でご提案させていただきました。

・外壁・屋根にシリコン塗装とサビの発生しやすい鉄部の塗装、雨樋等の付帯塗装

・ALC目地のコーキング打ち替え

・タイル面は特に大きな劣化も無いので、目地のコーキング打ち替えと薬品洗浄で美観と防水性を保ちます。

廊下やベランダの床は、前回の工事で塩ビシートを貼っていて特にメンテナンスの必要はありません。そこで今回は端部のコーキングが劣化している箇所のみ打ち替えのご提案で予算をなるべく抑えます。

詳細な内容を書いた見積りと説明、近隣様や入居者様への配慮の内容、ご予算内での金額だったことで、南大阪ペイントセンターにご依頼いただきました！

事前に入居者様と近隣の皆様にお知らせ

およそ工事の一カ月前には、このような書面をポストに投函させていただき、入居者様へお知らせします。

また、掲示版やエレベーター内等の目立つ場所にも貼り紙しておきます。

近隣様へはこのような書面と粗品を持ってあいさつに伺います。

いざ工事が始まれば、いつベランダが使えなくなるのか？いつ使えるようになるか？等をこのような週間工程表で、なるべく細かくお知らせします。

マンション等の大規模改修工事の場合は近隣様のご協力はもちろん、何より入居者様のご協力・ご理解があってこそ工事が正常に進められます。

また、廊下の塗装をする際には、ペンキ塗りたての貼り紙や直接のお声がけで対応しています。

色の決定はA4サイズの塗り板で

左は塗料メーカー固有の色カタログ、右は日塗工という塗装業界共通の色カタログです。

基本的にこの中から選択していただきますが、この色カタログは数がたくさん掲載されている分一つ一つの色は非常に小さく、また白い枠で囲われている為に実際よりも濃く見えています。

この色カタログのみで判断してしまうと、実際に塗ってみたらイメージと違ったという事もあります。

そこで、南大阪ペイントセンターではA4サイズの板に本物の塗料を塗った塗り板を用意し、実際に塗った色をなるべく具体的にイメージできるようにしています。

「前回は色選びさえ出来なかったのに、今回はたくさんある色の中から選べて本当にうれしい」とおっしゃっていました。

外壁塗装の色選び6つのコツ

準備が整い足場を組んで工事スタート！

事前の準備が全て整い、足場を組んで工事スタートです。

1Fに診療所があり営業中に足場工事をすると危険なので、診療所がお休みの日に安全に足場工事を行いました。

コーキング工事

築20年で一度もコーキング打ち替えしていませんので、目地にはひびがたくさん入っています。

プライマーとう接着剤を塗り、たっぷりとコーキングを充填していきます。

窓枠廻りも同じようにプライマー塗布・コーキング充填を行い、雨漏りを防いでいきます。

ALC目地コーキング打ち替え完了です。この上から塗装する事でコーキングが日光や風雨から守られるので、より長持ちします。

意外な雨漏りポイントのサッシ面台コーキング

サッシ赤枠内の部分にも元々コーキングが打ってあります。

サッシ面台部分といい、ALCのサッシによくある形状で、ここのコーキングが劣化することで内部に水が入ってしまうこともあり、意外な雨漏りポイントとなっています。

あまり知識の無い業者さんの場合、この部分を見落としている場合もあります。

こちらはALC目地と違い、コーキングを新たに打ちこめる溝がほとんどありませんので、古いコーキングを撤去します。

あとはプライマー塗布、コーキング剤充填して仕上げます。

サッシ面台コーキング完了です。これでここからの水の侵入を防げました。

目立たないようにサッシ枠の色と同じような色のコーキングを打ちます。

階段と壁際の隙間もきっちりコーキングを打ちました。

塗装工事

コーキングを全て打ち替え終わったら塗装工事に入ります。

まずは高圧洗浄で長年にわたって付着したホコリや汚れを洗い落としていきます。

シャッターの溝はと特にホコリが溜まりやすいので、丁寧に洗浄します。

天井を2回塗りで仕上げていきます。

外壁の下塗りは厚塗り工法で塗ります。微弾性フィラーを専用のローラーでゆず肌模様を付けながら厚塗りすることで、防水性を高めます。

そして中塗り・上塗りとシリコン塗料を塗り

養生を外して完成です！これでまた10年以上にわたり外壁を守ってくれます。

PS扉等の鉄部は、ペーパーでサビ落とし目荒らし後、サビ止め塗料で下塗りします。入居者様が触ってしまわないようにペンキ塗りたての貼り紙をしておきます。

そしてシリコン塗料で2回塗りして完了です。

新品のようにキレイになり、サビの発生も抑えます！

スレート屋根塗装もまずは高圧洗浄です。屋根は特に汚れや劣化が激しいので、洗浄工事が非常に重要です。

数日乾燥後、下塗りにプライマーを塗ります。このように液体が流れてくるぐらいたっぷりと塗り、スレート屋根に浸みこませることで密着性を高めます。

下塗り後、タスペーサーという縁切り材を挿入していきます。

タスペーサーとは？

そして中塗り・上塗りと屋根用シリコン塗料を塗ります。

スレート屋根シリコン塗装完了です！前回は知らぬ間に赤色に塗られてしまった屋根も、今回はオーナー様のご希望でPS扉や玄関枠と同系色の、グリーン系の色で仕上げ統一感が生まれました！

サビが酷かった室外機の架台も研磨・サビ止め・シリコン2回塗りで仕上げ、こちらも新品のようになりました。

タイル面は貼り替えやクリアー塗装等のメンテナンスは不要でしたが、美観保持の為に薬品洗浄で汚れを落とします。

窓ガラスや玄扉のシート貼り部分もキレイに拭き掃除しました。

特にエントランス廻りは建物の顔でもあり、見学に来られた方が一番初めに目にする箇所なので、清潔感が大事です。

工事完了

施工前　　築20年、10年前に一度塗り替えを実施していた3F建てのマンション

施工完了！　外壁面と破風板や庇パネルを塗り直し、真新しい外観に！

施工前　全体的に劣化していたALCの外壁

施工完了！　目地のコーキング打ち替え後、シリコン3回塗りで仕上げ。防水性能もバッチリです！

施工前　10年前の塗装が劣化し、水が浸み込やすい状態だったスレート屋根

施工完了！　入念な高圧洗浄後、下塗りをたっぷりと浸み込ませてからシリコン仕上げ！これで水弾きもバッチリで屋根を守ってくれます。

施工前　色あせてサビも発生していた診療所のシャッター

施工完了！　サビ止め+シリコン2回塗りで全体的に塗装し、看板文字も新しく書き直しましたので、診療所の方も大変喜んでおられました。

診療所にご迷惑をお掛けしないように、お休みのの時に施工しています。

施工前　サビの酷かった室外機架台

施工完了！　こちらもサビ止め+シリコン2回塗りで塗装し、今後のサビの発生を抑えます。

南大阪ペイントセンターに頼んでよかった！

入居者様や近隣様のご協力により、全体的に非常にスムーズに工事を行うことが出来ました。ベランダの荷物等をある程度移動してもらったり、ベランダ塗装中は洗濯物が干せないなど、いろいろご不便をお掛けしてしまうのですが、なるべく急なお願いにならないように予めお知らせするように心がけていますので、特に大きな問題も無く工事を完了することが出来ました。

「前の業者さんはイマイチだったので、今回は業者選びを慎重に行い3社から見積りを取ったけど、予算に応じた提案による細かい見積り内容や工事の説明、そして近隣や入居者への配慮をきちんとしてくれそうな南大阪ペイントセンターに依頼して、本当に良かった！」と大変ご満足のお声をいただき、「また10年後もお願いします」と言っていただけました。

次回は築30年目の工事となりますので、今回は施工しなかったタイル面や床面の劣化が始まっている可能性もあります。次回もまた点検・調査後にプロの判断による適切な提案をさせていただきます。次回の塗り替えの際も是非ともよろしくお願いいたします！